De wereldwijde economie kende de afgelopen jaren hoge inflatie en forse schommelingen in de rente. Recente Amerikaanse importheffingen hebben de internationale handelsrelaties verder op scherp gezet. Hogere invoerkosten kunnen de prijsinflatie verder opdrijven, waardoor deze langer boven het streefpercentage van 2% blijft. Als gevolg van deze handelsconflicten neemt de onzekerheid over het toekomstige inflatieverloop en het rentebeleid van centrale banken toe.
Daarom is het belangrijk om de economische aannames in je begroting regelmatig te updaten met de nieuwste cijfers. De nieuwste Ortec Finance Scenarioset (OFS) is voor klanten te vinden op ons klantenportaal en in de SaaS-omgeving. In de bovenstaande tabel is de OFS Q3 ook weergegeven.
Belangrijkste wijzigingen ten opzichte van het vorige kwartaal
Bij de publicatie van een nieuwe OFS bespreken we altijd de belangrijke veranderingen in onze verwachting ten opzichte van het vorige kwartaal. De grootste wijzigingen zijn als volgt:
- Ten opzichte van de OFS Q2 is de renteverwachting voor 2025 t/m 2027 met 10 basispunten licht gedaald, en komt nu uit op 3,4%. Vanaf 2028 verwachten we een geleidelijke verdere stijging tot een piek van 3,9% in 2032.
- De verwachte prijsinflatie voor 2025 is met 10 basispunten verlaagd naar 3,2%. Voor 2026 bedraagt de bijstelling zelfs 40 basispunten. Vanaf 2027 schommelt de verwachte inflatie net onder de 3%.
- De verwachte ontwikkeling van de huizenprijzen is, net als de inflatieverwachting en de renteontwikkeling naar beneden bijgesteld. Vanaf 2026 is de gemiddelde verlaging ongeveer 30 basispunten.
De renteverwachting voor de komende jaren is belangrijk voor de financiële prognoses van woningcorporaties, aangezien er veel nieuwe financiering aangetrokken zal worden. Omdat er nog veel onzeker is over de toekomstige rente, is het aan te raden om verschillende economische scenario’s door te rekenen. De OFS bevat een set van 2.000 even waarschijnlijke economische scenario’s, waarmee je de financiële risico’s van jouw corporatie kunt beoordelen met onze WALS Risicomodule (RM).1
Verwachte renteontwikkeling
De verwachte lange rente is in OFS Q3 naar beneden bijgesteld ten opzichte van de voorspelling in OFS Q2.
In de OFS Q3 2025 verwachten we een 10-jaars rente (incl. opslag) voor de periode 2026-2028 gelijk aan 3,4% | 3,4% | 3,5%. In de OFS Q2 2025 was deze verwachting nog 3,5% | 3,5% | 3,6%. De onderstaande grafiek maakt dit verschil inzichtelijk.
Met inflatiecijfers van 1,9% in mei en 2,0% in juni 2025 bevond de eurozone zich dicht bij de inflatiedoelstelling van 2,0%. Dit geeft de Europese Centrale Bank (ECB) ruimte om de rente te verlagen. De ECB heeft inmiddels haar officiële rentetarieven verlaagd, en er wordt op korte termijn rekening gehouden met verdere verlagingen. Deze reactie is sneller dan werd ingeschat, wat ertoe heeft bijgedragen dat onze voorspelling naar beneden is bijgesteld.
De renteverwachting voor de komende jaren speelt een cruciale rol in de financiële prognoses van woningcorporaties. Aangezien er veel nieuwe financiering zal worden aangetrokken, is de recent neerwaarts bijgestelde renteverwachting een gunstige ontwikkeling. Lagere rentepercentages maken nieuwe financiering betaalbaarder, wat direct invloed heeft op de ICR (Interest Coverage Ratio).
Tegelijkertijd weten we van de afgelopen jaren dat renteverwachtingen sterk kunnen fluctueren. Dat maakt het noodzakelijk om economische ontwikkelingen en marktverwachtingen nauwgezet te blijven volgen.
Gezien de onzekerheid over het toekomstige renteniveau is het verstandig om voorbereid te zijn op meerdere economische scenario’s. De OFS bevat een set van 2.000 even waarschijnlijke economische scenario’s, waarmee je de financiële risico’s van jouw corporatie kunt beoordelen met onze WALS Risicomodule (RM).
Verwachting prijsinflatie
Hoewel de inflatie in de eurozone de afgelopen maanden rond het ECB-doel van 2,0% schommelt, laten de meest recente prognoses zien dat de inflatie in Nederland voorlopig nog boven dit streefcijfer zal blijven. Dit is toe te schrijven aan verschillende factoren, zoals krapte op de arbeidsmarkt.
Maar de verwachte prijsinflatie is in OFS Q3 wel naar beneden bijgesteld ten opzichte van de voorspelling in OFS Q2 tot en met 2028.
De verwachte prijsinflatie in de OFS Q3 voor de periode 2026-2028 is gelijk aan 3,0% | 2,8% | 2,9%. Terwijl in de OFS Q2 voor de periode 2026-2028 3,4% | 2,9% | 3,0% werd voorspeld. Voor de jaren hierna is de verwachting dat de prijsinflatie langzaam daalt richting de lange termijn verwachting van 2%.
De onderstaande grafiek maakt dit verschil inzichtelijk.
In de Nationale Prestatieafspraken is afgesproken dat de huren meestijgen met de drie-jaar gemiddelde prijsinflatie, zodat stijgende kosten gedekt kunnen blijven worden. In de Voorjaarsnota is deze afspraak echter onder druk gezet met de dreiging van de huurbevriezing voor de jaren 2025 en 2026. Hoewel de huurbevriezing voor de genoemde jaren van tafel is, lijkt een dergelijk scenario in de toekomst realistischer te worden. Verschillende (grote) politieke partijen spreken zich in aanloop naar de verkiezingen uit voor een tijdelijke huurstop. Indien deze wordt ingevoerd, nemen de negatieve financiële gevolgen voor woningcorporaties toe bij hogere inflatie, aangezien de uitgaven stijgen terwijl de huuropbrengsten gelijk blijven.
Verwachting huizenprijzen
De forse stijging van huizenprijzen van de afgelopen periode blijft zich voortzetten, maar wel in mindere mate. De verwachte ontwikkeling van de huizenprijzen is in OFS Q3 naar beneden bijgesteld ten opzichte van de voorspelling in OFS Q2.
De verwachte huizenprijsindex van 2025 is naar beneden bijgesteld van 5,3% in de OFS Q2 2025 verwachting naar 5,0% in de OFS Q3 2025.
De verwachte stijging van koophuizen in de OFS Q3 voor de periode 2026-2028 gelijk aan 3,8% | 3,4% | 3,1%. Terwijl in de OFS Q2 voor de periode 2026-2028 4,2% | 3,6% | 3,4% werd voorspeld. Voor de jaren hierna is de verwachting dat de stijging langzaam daalt richting de lange termijn verwachting van 2,5%.
De onderstaande grafiek maakt dit verschil inzichtelijk
De woningprijzen zullen naar verwachting de komende jaren sterker blijven stijgen dan de lange termijn verwachting van 2,5%. Dit komt door verschillende factoren, waaronder de relatief hoge looninflatie en het aanhoudende tekort aan woningen. De krapte op de woningmarkt is dusdanig groot, dat het oplossen hiervan meerdere jaren zal duren.
1 Zie voor meer informatie de whitepapers Steehouwer, H. (2016) Ortec Finance Scenario Approach en Steehouwer, H. (2016) Relevance of scenario models.
Bijlage overige grafieken
In deze bijlage worden de overige verschillen tussen de macro-economische verwachtingen uit de OFS Q2 en de OFS Q3 2025 weergegeven.
Eerdere publicaties
Benieuwd naar de ontwikkeling van de macro-economische parameters voor de woningcorporaties gedurende de tijd? Lees dan eens onze eerdere Economische verwachtingen woningcorporaties.
Vragen
Heb je naar aanleiding van dit artikel nog vragen op opmerkingen, neem daarvoor contact op met je Ortec Finance contactpersoon of met Coen of Thomas via onderstaande contactgegevens.
Contact
Coen Ravesloot
Consultant
Thomas Landman
ConsultantGerelateerde insights
-
23 juli 2025Verantwoord investeren met toekomstvisieOp CorporatiePlein 2025, dé ontmoetingsplek voor woningcorporaties, is Ortec Finance op 11 september aanwezig om corporaties te ondersteunen bij hun grootste uitdaging.
-
23 juli 2025Economische verwachtingen woningcorporatiesIn deze publicatie van de economische verwachtingen van Ortec Finance voor het 3e kwartaal van 2025 lees je dat de inflatie- en renteverwachtingen licht zijn gedaald.
-
17 juli 2025Duurzame WOZ, congres op 18 september 2025KPE Vastgoed organiseert op 18 september 2025 samen met Ortec Finance het WOZ-Congres. Dit jaar is het thema: Duurzame WOZ.
-
17 juli 2025Beleidswaarde in zicht: het waarderingsproces als fundament voor de toekomstIn dit artikel blikt Auke van Boven, consultant bij Ortec Finance, terug op het waarderingsproces 2024 bij woningcorporaties.
-
15 juli 2025Inzicht in betaalbaarheid vandaag én morgenSAMBA is ontwikkeld door ABF Research en Ortec Finance en helpt corporaties om grip te krijgen op woonlasten, zowel nu als in de toekomst.
-
09 juli 2025Second opinion met AVMMet Ortec Finance AVM heb je als gemeente en of belastingsamenwerking een snelle en betrouwbare controle op je herwaardering en bezwaarafhandeling.
-
02 juli 2025WOZ-waardering onder controleMet OrtaX heb je de WOZ-waardering onder controle door betrouwbare en stabiele prijsindices, zelfs bij weinig woningverkopen.
-
01 juli 2025Update Nederlandse Woningmarkt juli 2025Deze maand een update over de laatste ontwikkelingen op de Nederlandse woningmarkt per juli 2025. Vanaf nu met een vooruitblik op de toekomstige prijsontwikkeling van koopwoningen in Nederland.
-
30 juni 2025Wat vraagt de NPA van jouw corporatie?Ortec Finance helpt jouw corporatie bij het verkrijgen van meer inzicht rondom de NPA, de fair share van jouw corporatie en hoe zich dat verhoudt tot de regionale opgave.